【普法在線】《民法典》突出亮點——物權編(下)
發布來源:法務審計部 發布時間:2020-12-15 16:15:10 字體大小:[ ]

一、強化業主對共有部分共同管理的權利,明確共有部分產生的收益屬于業主共有。實踐中,部分建設單位、物業服務企業或者其他管理人,私自截留業主的共有部分產生的收益,用于充抵部分業主欠繳的物業費等費用,侵害了其他業主權利。此前《物權法》對此并未作出規定,《民法典》新增該規定旨在規范建筑物區分所有權共有部分的管理,有利于強化保護業主的建筑物區分所有權共有部分的合法權益。今后“利用共有部分從事經營活動”行為不僅須經業主同意,由業主共同決定,而且利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后應屬于業主共有。

《民法典》第278條 下列事項由業主共同決定:

(一)制定和修改業主大會議事規則;(二)制定和修改管理規約;(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;(九)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

《民法典》第282條  建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

二、新增管理人應當及時答復業主質詢的規定,新增管理人配合執行政府依法實施的管理措施的義務。總結和吸納現行《物權法》實施十多年來我國物業管理現狀,針對推諉拖延的狀況,明確物業服務企業或者其他管理人應及時答復業主對物業服務情況的質詢。新冠肺炎疫情期間,物業服務企業及管理人發揮了很大作用,基于此,《民法典》增加規定物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

《民法典》第285條  物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

三、細化按份共有人優先購買權的行使規則。《物權法》雖然規定了按份共有人享有優先購買權,但條文過于簡單。實踐中,部分按份共有人在轉讓其份額時并未通知其他共有人,導致共有人的優先購買權未充分行使,致使第三人與共有人出現矛盾。《民法典》對按份共有人優先購買權規則予以細化,增加了按份共有人的通知義務與優先購買比例確定的規定。

《民法典》第306條  按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的,應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。

兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的,協商確定各自的購買比例;協商不成的,按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。

四、將遺失物認領期從“六個月”變更為“一年”。《民法典》將《物權法》中無人認領六個月的時間改為一年,延長了認領的期限,盡量增加由失主取回遺失物的機會,加強對個人物權的保護。

《民法典》第318條 遺失物自發布招領公告之日起一年內無人認領的,歸國家所有。

被按摩的人妻中文字幕_无码人妻蜜肉动漫中文字幕_视频一区中文字幕日韩专区